Sempre que um prédio se encontre dividido em fracções autónomas, ou seja, apartamentos ou andares como unidades independentes e isoladas, diz-se que está constituído em propriedade horizontal. Se, simultaneamente, as fracções pertencerem a diferentes proprietários, estamos perante um condomínio.

Chama-se condómino ao proprietário de cada fracção de um prédio, que é simultaneamente comproprietário, com os outros condóminos, das partes comuns do mesmo.

Sempre que existam mais de quatro condóminos num prédio, deve existir um regulamento de condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.

Se este regulamento não constar do título constitutivo da propriedade horizontal, a sua elaboração compete à assembleia ou, em alternativa, ao administrador.

A propriedade horizontal é constituída por escritura pública. Este título, para além de especificar as partes do prédio correspondentes às várias fracções, fixa o valor relativo de cada uma delas, expresso em percentagem ou permilagem do valor do prédio.

Este documento pode ainda conter:

Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
Regulamento de condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
• Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação do condomínio.

O título constitutivo pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.

Existem dois órgãos de administração:

Administrador;
• Assembleia de Condóminos.

O Administrador é nomeado pela Assembleia de Condóminos, podendo ser um dos comproprietários ou um terceiro e tem uma função essencialmente executiva, sendo o seu cargo remunerável.

Se nenhum dos condóminos manifestar a vontade de exercer o cargo, a lei dispõe que o mesmo caberá ao condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido.

Se existirem vários condóminos nessas condições, a escolha recairá sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constantes no registo predial.

Funções do Administrador:

Convocar a Assembleia de Condóminos;
Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas;
Cobrar essas receitas e efectuar as despesas;
Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela Assembleia;
Prestar contas à Assembleia;
Realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio;
Executar as deliberações da Assembleia;
• Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.

A Assembleia de Condóminos é composta por todos os comproprietários do imóvel.

Funções da Assembleia de Condóminos:

Decidir sobre questões de fundo sobre a compropriedade;
Aprovar as contas e os orçamentos apresentados pelo Administrador;
• Fiscalizar, em geral, a actuação do Administrador.

Periodicidade das Reuniões:

A Assembleia deverá reunir obrigatoriamente durante a primeira quinzena de Janeiro para apreciação das contas do último ano e aprovação do orçamento;
Cabe ao Administrador convocar todos os condóminos com pelo menos dez dias de antecedência, através de carta registada com aviso de recepção ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos. A convocatória deve indicar o dia, o local e a ordem de trabalhos da reunião, bem como os assuntos para cuja aprovação seja necessária a unanimidade dos votos;
• Para além desta reunião, o Administrador ou condóminos que representem 25% ou mais do valor do prédio, podem convocar reuniões extraordinárias.

Quórum Constitutivo:

Para que a Assembleia esteja legalmente constituída, é necessária a presença dos condóminos que perfaçam a maioria absoluta dos votos;
• Se não estiver presente esta maioria numa Assembleia, é necessário fazer uma segunda convocação, embora desta vez só seja necessária a representação de ¼ do capital do prédio.

Quórum Deliberativo:

Normalmente é suficiente o acordo da maioria absoluta dos votos para que a Assembleia possa deliberar;
• No entanto, existem assuntos que fogem a esta regra, como por exemplo aprovação de obras que impliquem inovações no edifício ou reconstrução de um imóvel destruído em mais de 2/3 do seu todo, as quais requerem respectivamente uma maioria de 2/3 e a unanimidade. Há que consultar a Lei para conhecer os votos necessários, nomeadamente o Código Civil.

Sistema de Votação na Assembleia:

Os votos que cada condómino possui dependem directamente do valor relativo da sua fracção expresso no título constitutivo da propriedade horizontal (consultar Certidão da Conservatória do Registo Predial). Cada condómino tem tantos votos quanto o número de unidades inteiras existentes na percentagem ou permilagem total das fracções que possuir;
• Por exemplo, se um condómino for proprietário de uma fracção cujo valor corresponda a 8,6% do valor total do prédio, ele terá oito votos ou 86 votos, conforme se tenha adoptado para o condomínio o sistema de percentagem ou da permilagem. Se for proprietário de duas fracções, correspondendo cada uma delas a 18,6% do valor total do prédio, possui 36 votos (no sistema de percentagem).

Partes Comuns:

Solos, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todos os elementos da estrutura do prédio;
Telhados ou placas de cobertura;
Entradas, vestíbulos, escadas e todas as passagens usuais dos condóminos;
Instalações gerais de água, electricidade, aquecimento e semelhantes.
• Poderão também ser comuns:
  Pátios e jardins anexos ao edifício;
  Ascensores;
  Dependências do porteiro;
  Garagens;
  • Em geral, as partes que não sejam de uso exclusivo de um dos condóminos

Encargos de Conservação e Fruição:

Salvo disposição em contrário, as despesas e os encargos do prédio são suportados pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções. No entanto, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fracção, desde que, devidamente especificados e justificados os critérios que determinaram a sua imputação e mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição, por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio;
• Excepcionam-se as despesas relativas a lanços de escadas, ascensores ou às partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos, pois neste caso só deverão ser suportadas por quem realmente usufrua dessas partes, a menos que estes permitam o acesso a uma parte comum com utilização pelo condomínio.

A Acta da Assembleia que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns que não tenham que ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o condómino que não pagar a sua quota-parte, no prazo estabelecido.

Consequentemente, basta o Administrador tirar uma fotocópia autenticada da Acta da Assembleia e recorrer aos serviços de um advogado para intentar uma acção executiva no Tribunal Judicial da área destinada a cobrar as quantias referidas.

O Fundo Comum de Reserva e Poupança de Condomínio, de constituição obrigatória, é formado por contribuições de cada condómino, para além dos encargos correntes de condomínio, em montante não inferior a 10 % da sua quota-parte naqueles encargos e destina-se a custear despesas de conservação do prédio.

O montante do fundo será depositado em instituição bancária, podendo ser aplicado numa Conta Poupança - Condomínio sob a forma de depósito a prazo com duração mínima de um ano, renovável, se a Assembleia de Condóminos assim o determinar.

Movimentação da Conta Poupança - Condomínio:

O saldo desta conta, só pode ser aplicado na realização de obras de conservação ordinária ou extraordinária e de beneficiação, nas partes comuns do prédio, e garante a concessão de empréstimo ao condomínio titular de conta poupança - condomínio com duração de pelo menos três anos.
• As instituições bancárias deverão fixar e tornar públicas as condições destas contas, nomeadamente no que concerne ao valor e periodicidade das entregas, à relação entre o montante de empréstimo e o saldo da conta, bem como às taxas de remuneração.

Direitos dos Condóminos:

Uso das partes comuns do edifício;
• Participação nas Assembleias Gerais de Condóminos.

Direitos Específicos:

Realização de obras que não prejudiquem a segurança e estética do prédio desde que para isso obtenha prévia autorização da Assembleia de Condóminos aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio;
• Possibilidade de junção de duas ou mais fracções do mesmo prédio desde que sejam contíguas sem necessidade de autorização dos restantes condóminos. A contiguidade será dispensada se se tratar de fracções correspondentes a arrecadações ou garagens.

Deveres dos Condóminos:

Participar nos encargos com as partes comuns do prédio;
Não prejudicar a segurança ou a estética do prédio com obras novas ou com omissão de obras necessárias na sua fracção;
Não utilizar a sua fracção para um fim diverso do que lhe é destinado;
• Não destinar a fracção a usos ofensivos dos "bons costumes".