Com a elaboração de um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, as partes comprometem-se a celebrar o contrato definitivo que possibilita a transmissão da propriedade nas condições acordadas.

O contrato-promessa apresenta especiais vantagens quando o objecto do contrato não está apto a ser utilizado (é o caso do edifício não estar ainda concluído ou desocupado), ou se o comprador precisar de tempo para recorrer ao financiamento da compra, entre outras situações.

Contratos de Compra e Venda Definitiva:

A compra e venda de imóveis só produz efeitos se for formalizada com a celebração de escritura pública outorgada pelas partes perante o notário.
No entanto, em 15 Julho de 1993 foi publicado o Decreto-Lei n.º 255/93 que veio possibilitar a substituição desta escritura por um contrato realizado em documento particular com reconhecimento notarial de assinaturas, nos casos de compra de um prédio urbano ou fracção autónoma destinada a habitação que seja feita com recurso a financiamento, junto de uma das várias instituições bancárias autorizadas para conceder crédito à habitação.
• Nestes casos, a instituição bancária providenciará o documento, efectuará o registo da compra na Conservatória de Registo Predial respectiva e cobrará os impostos que devam ter lugar entregando depois esses montantes aos cofres do Estado.

Formalização da Promessa:

Este contrato deve constar de documento escrito, assinado por ambas as partes com reconhecimento presencial perante o notário.
De notar que no caso de o promitente vendedor ser casado, são necessárias normalmente as assinaturas dos dois cônjuges, uma vez que o regime de bens da generalidade dos casais portugueses é o da comunhão, quer geral quer dos bens adquiridos, e como tal há que provar o acordo do casal para dispor desses mesmos bens.
• Quanto ao comprador, qualquer dos cônjuges pode adquirir bens para o casal.

Eficácia da Promessa:

Os contratos promessa podem surtir efeitos meramente entre as duas partes ou estender-se a terceiros.
Normalmente, a primeira hipótese é a mais verificada, mas muitas vezes revela-se insuficiente para conferir garantias ao comprador.
A sua eficácia pode, no entanto, ser alargada a terceiros se o contrato for inscrito na Conservatória do Registo Predial.
• A inscrição na Conservatória pode processar-se por duas vias:
  Quando o contrato é celebrado por escritura pública, atribuindo-lhe as partes "eficácia real". Esta via não é muito utilizada porque torna-se muito pouco prática, uma vez que implica a celebração de duas escrituras - a do contrato-promessa e a do contrato definitivo - para a mesma venda;
  • Quando as partes assinam uma requisição para inscrição provisória da aquisição no Registo Predial. Esta inscrição transforma-se então em definitiva com a inscrição do contrato definitivo.

Incumprimento da Promessa:

• Consequências do Incumprimento pelo Promitente - Comprador:
  • O promitente-comprador faltoso perderá o sinal que tenha entregue ao vendedor.
• Consequências do Incumprimento pelo Promitente – Vendedor:
  • Nesta circunstância abrem-se duas alternativas:
    Nos contratos com eficácia meramente entre as partes, o promitente - vendedor deverá restituir ao promitente - comprador o sinal que este já tenha pago, em dobro. O promitente - comprador pode em vez disso requerer ao Tribunal que obrigue o promitente - vendedor a cumprir o contrato-promessa, ou seja requerer a "execução específica" do contrato. Se a habitação estiver a ser utilizada e o seu valor, na data do não cumprimento for superior ao preço combinado, então o promitente - comprador tem direito a receber o sinal e/ou parte do preço que pagou acrescido da valorização da habitação;
    • Nos contratos com eficácia perante terceiros, além de o promitente - comprador ter os meios mencionados acima para agir contra o promitente - vendedor, pode requerer a "execução específica" do contrato mesmo que a habitação ou o terreno já tenham sido vendidos a terceiros desde que esta venda se tenha efectuado depois de o contrato-promessa ser inscrito no Registo Predial. Neste caso, o promitente - vendedor faltoso deverá pagar os prejuízos que causou a todos os lesados, e não só ao promitente-comprador.

Documentos Necessários:

Documentos de Identificação (Bilhetes de Identidade ou Cartões de Cidadão) e números fiscais de contribuinte dos outorgantes; no caso de serem representados por procuradores, as respectivas procurações;
Caderneta predial actualizada há menos de seis meses pela Repartição de Finanças da área do imóvel;
Certidão da Conservatória do Registo Predial, onde conste a descrição do prédio e a inscrição em nome do vendedor;
• Licença de construção (se for a 1.ª transmissão e o prédio ainda estiver por concluir) ou de habitação emitida pela respectiva Câmara Municipal;

Formalização da Promessa - Na sua redacção devem ser incluídos:

• Elementos do próprio contrato definitivo:
  A identificação completa das partes - nome, estado civil, profissão, residência, número de Bilhete de Identidade ou de passaporte e número fiscal de contribuinte;
  A identificação da habitação ou do terreno - localização e composição da casa com todas as suas componentes (quintal, anexos, garagem) e delimitação do terreno, número da licença e/ou construção;
  • O preço combinado para a transacção e forma de pagamento.
• Elementos específicos do contrato-promessa:
  O pagamento do sinal, o seu montante, se vai ser reforçado até ao contrato definitivo e em que condições;
  O prazo para a realização da escritura de compra e venda;
  A eventual utilização da habitação ou do terreno pelo promitente-comprador antes de celebrada a escritura;
  A possibilidade de haver lugar ao pagamento de juros por atraso na celebração da escritura;
  • A possibilidade de o promitente - comprador fazer obras antes da escritura.

A entrega pelo promitente-comprador de algum montante de sinal deve sempre constar no contrato, sendo o sinal deduzido no preço da venda quando for celebrado o contrato definitivo.

Deve constar do contrato - promessa o maior número de elementos sobre a aquisição, pois isso conferirá mais garantias às partes em eventuais litígios sobre o incumprimento do contrato.

O contrato está sujeito a imposto do selo, tal como os contratos de compra e venda e de arrendamento, pago por meio de guia na respectiva Repartição de Finanças (ver Lei n.º 150/99, de 11 de Setembro, que aprovou o Código do Imposto de Selo), republicado pelo Decreto-Lei nº. 287/2003, de 12 de Novembro.