Informação sobre as rendas e suas componentes legais.

Pagamento da Renda:

• A renda é o preço do arrendamento que deve, obrigatoriamente, ser expresso em euros;
• A primeira renda do contrato deve ser paga quando o contrato é celebrado;
• Nesta altura, o pagamento de renda pode ser antecipado, por acordo escrito, por período não superior a três meses nos termos do art.º 1076.º do Código Civil, sob pena de praticar um crime de especulação;
• As rendas seguintes devem ser pagas no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disserem respeito;
• No entanto, a lei não prevê sanção para o inquilino que faça o pagamento nos oito dias seguintes ao do seu vencimento;
• As partes são livres de acordar o local de pagamento das rendas, mas se nada constar no contrato a esse respeito, entende-se que elas deverão ser pagas no domicílio do inquilino.

Actualização:

Existem três motivos de actualização das rendas livres, condicionadas ou apoiadas:

Actualização Anual;
Actualização por Obras;
Actualização de renda apoiada;
• Alteração da Renda Livre para o Regime de Renda Condicionada.

Actualização Anual – Um ano após o início da vigência do contrato e anualmente a partir daí, as rendas podem ser actualizadas de uma de duas maneiras:

Aplicando os coeficientes fixados anualmente por Portarias publicadas em Outubro;
• Aplicando o regime de actualização definido pelas partes no contrato ou em documento posterior, sendo esta convenção apenas permitida em contratos sem duração efectiva ou com duração efectiva superior a oito anos.

A par da actualização anual e habitual das rendas em geral, a Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, nos seus artigos 11.º a 15.º, veio permitir uma Correcção Extraordinária de Rendas Habitacionais respeitantes a contratos de arrendamento celebrados antes de 1980.

Neste caso, a correcção extraordinária das rendas é feita ao longo dos anos, até que os factores de correcção utilizados em cada ano atinjam, acumulados, os factores globais constantes de tabela anexa à referida lei, por sua vez actualizada pela aplicação dos coeficientes anuais de actualização das rendas, fixados através de Portaria.

Os factores de correcção extraordinária, a aplicar em cada ano, são iguais a uma vez e meia o coeficiente de actualização das rendas para vigorar nesse ano.

O coeficiente de actualização anual das rendas foi fixado em 1,000 para o ano de 2010,  pelo que o factor de correcção extraordinária a aplicar nesse ano a contratos de arrendamento celebrados é nulo. Nestes termos, no ano civil de 2010 não há aumentos a efectuar através do factor de correcção, para qualquer tipo de contratos, independentemente do ano da sua celebração ou zona geográfica.

Refira-se, ainda, que a não actualização das rendas pelo senhorio, num dado ano, não pode dar lugar a recuperação da mesma, embora o coeficiente que se ignorou possa ser aplicado, se não tiverem passado mais de dois anos sobre a data em que a actualização deveria inicialmente ter ocorrido.

Em casos excepcionais, o Governo pode ainda atribuir aos inquilinos nas situações de renda referidas e por períodos limitados, um subsídio de carência, não acumulável com o subsídio de renda.

Cabe ao senhorio tomar a iniciativa de actualizar a renda, comunicando essa actualização ao inquilino por escrito através de carta registada com aviso de recepção, com pelo menos 30 dias de antecedência. Deve indicar o novo montante, o coeficiente aplicado e quaisquer outros factores relevantes para o cálculo.

A renda resultante da actualização referida é arredondada para a unidade de euro imediatamente superior, nos termos do art.º 25.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.

Se o senhorio não actualizar a renda durante um ou mais anos, não pode depois recuperar esses aumentos, mas os coeficientes respectivos podem ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de dois anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

Face a essa comunicação, pode o inquilino:

Concordar com a renda;
Não querer ou não poder pagar a nova renda e, em consequência, denunciar o contrato. Deve no entanto, efectuar essa denúncia nos primeiros 15 dias do primeiro mês de vigência da nova renda, pagando nesse mês o valor da renda antiga;
• Entender que no cálculo da nova renda existe erro nos factos relevantes ou na aplicação da lei. Neste caso, deve comunicar ao senhorio, nos 15 dias seguintes a ter recebido a comunicação daquele, as fundamentações da sua recusa e o montante de actualização que entende correcta.

O senhorio pode comunicar a sua recusa nos 15 dias seguintes, depreendendo-se a sua aceitação no caso de nada dizer.

O recurso às comissões especiais para fixação do valor correcto de renda na resolução de conflitos entre inquilinos e senhorios, relativamente à actualização anual da renda, previsto no art.º 36.º do RAU deixou de ser possível por força do Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 114/98, de 13 de Março, que as extinguiu por inconstitucionalidade orgânica.

Actualização por Obras:

Se o senhorio, compelido administrativamente pela Câmara Municipal competente, executar obras de conservação extraordinária ou de beneficiação na habitação arrendada, pode exigir do arrendatário um aumento de renda se:

• Se o senhorio proceder a obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação que se enquadrem na Lei Geral ou Local é necessária para a consecução da Licença de utilização/habitação, nos termos dos programas de recuperação de imóveis arrendados pode actualizar a renda, nos termos do n.º 12, do Decreto-Lei n.º 329-C/2000, de 22 de Dezembro.

A lei prevê uma fórmula para essa actualização, podendo no entanto a mesma ser substituída por outro aumento acordado pelas partes.

Poderá consultar a referida fórmula no art.º 12.º, do Diploma acima mencionado.

No entanto, e segundo o art.º 1074.º do Código Civil, cabe ao senhorio executar todas as Obras de conservação ordinárias ou extraordinárias, requeridas por Lei vigente ou para o fim do contrato, salvo estipulação em contrário.

Actualização da Renda Apoiada:

Nestas rendas, tanto o preço técnico como a própria renda podem sofrer alterações, com regras muito distintas das de alteração das rendas livres e condicionadas.

O preço técnico actualiza-se anual e automaticamente pela aplicação do coeficiente de actualização das rendas condicionadas.

A renda é também actualizada anual e automaticamente em função da variação do rendimento mensal corrigido do agregado familiar. O valor da renda pode no entanto ser reajustado a todo o tempo sempre que exista uma alteração daquele rendimento decorrente de morte, invalidez permanente e absoluta ou desemprego de um dos seus membros.

Alteração da Renda Livre para o Regime de Renda Condicionada:

No decurso de um arrendamento podem ocorrer algumas situações que impliquem a passagem ao regime da renda condicionada, nomeadamente:

• Na falta de contrato escrito;
• Quando um contrato de arrendamento caduca, pode acontecer que exista alguém com direito à celebração de um novo contrato. Se este contrato for celebrado, a renda será sujeita ao regime de renda condicionada;
• Se houver transmissão de um arrendamento para familiares do inquilino falecido, nalgumas situações aplicar-se-á o regime de renda condicionada;
• Nos contratos de duração não efectiva, o senhorio pode proceder a um aumento da renda até ao valor do regime da renda condicionada, obrigatório para o inquilino que tenha outra residência ou for proprietário de imóvel nas áreas metropolitanas de Lisboa ou Porto, se aí for residente ou na comarca do fogo arrendado, quanto ao resto do país. É necessário no entanto que cumulativamente o "outro" imóvel possa satisfazer as necessidades habitacionais imediatas do inquilino, devendo o senhorio identificar com rigor as residências ou imóveis que satisfaçam essas necessidades.

Renda Livre:

Aplicada à maioria dos contratos, é livremente estipulada pelas partes, sem sujeição a um limite máximo.

Renda Condicionada:

É indicada pela lei como obrigatória para algumas situações:

• Na falta de contrato escrito;
• Nos arrendamentos celebrados por direito a novo arrendamento;
• Nos arrendamentos transmitidos para alguns familiares do primitivo arrendatário;
• Em certas circunstâncias, quando o inquilino possui uma outra residência para além da casa arrendada;
• Nos arrendamentos celebrados em fogos que tenham sido construídos para fins habitacionais pelo Estado, institutos públicos, autarquias locais, misericórdias ou instituições de previdência, tendo depois sido vendidos e quando os seus proprietários arrendem esses mesmos fogos;
• Nos arrendamentos de fogos construídos por cooperativas de habitação ou associações de moradores que tenham usufruído de subsídios ao financiamento ou à construção por parte do Estado, autarquias locais ou institutos públicos;
• Outras situações porventura previstas em legislação especial.

Cálculo de Renda Condicionada:

Esta renda é livremente estipulada pelas partes, desde que não exceda por mês o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas condicionadas ao valor actualizado do fogo no ano da celebração do contrato.

O valor actual da taxa das rendas condicionadas foi fixado pela Portaria n.º 1232/90, de 28 de Dezembro em 8%.

O valor actualizado do fogo será regulado pelo Código das Avaliações. No entanto, enquanto este Código não entrar em vigor, o cálculo deverá ser feito de acordo com o disposto no Decreto-Lei n.º 329-A/2000, de 22 de Dezembro.

Renda Apoiada:

O Decreto-Lei n.º 166/93, de 7 de Maio, instituiu o Regime de Renda Apoiada, destinado aos arrendamentos das habitações do Estado, seus organismos autónomos e institutos públicos, bem como os das adquiridas ou promovidas pelas Regiões Autónomas, pelos Municípios e pelas instituições particulares de Solidariedade Social com comparticipações a fundo perdido concedidas pelo Estado, ou pela respectiva Região Autónoma, se for esse o caso.

O Regime de Renda Apoiada aplica-se, obrigatoriamente, a todos os contratos celebrados após 12 de Maio de 1993, podendo ainda ser adoptado nos contratos anteriores, desde que a entidade locadora defina:

• Os fogos e a data a partir da qual o regime passa a ser aplicado;
• Os critérios utilizados para a determinação do valor do fogo;
• O mecanismo utilizado para a actualização das rendas.

A adopção do regime deve, no entanto, ser divulgada previamente em jornais locais e nacionais, com pelo menos 30 dias de antecedência, devendo também ser comunicada por escrito ao inquilino dentro desse mesmo prazo. (NOTA: Os contratos anteriores a Maio de 1993 cujo regime não seja alterado nos termos descritos, continuarão a ter a renda regulamentada pela Portaria 288/83 de 17 de Março, relativa à Renda Social.)

Cálculo da Renda Apoiada:

O cálculo tem em conta três variantes de base:

• Taxa de Esforço = (0,08 x rendimento mensal corrigido do agregado familiar) : salário mínimo nacional;
• Rendimento Mensal Corrigido do Agregado = Rendimento mensal bruto diminuído de: 3/10 do salário mínimo nacional pelo 1.º dependente, 1/10 por cada um dos outros dependentes, acrescendo 1/10 por cada dependente com incapacidade permanente comprovada; 
• Preço Técnico = Calculado nos termos da renda condicionada.

O valor da renda não pode exceder o valor do preço técnico nem ser inferior a 1% do salário mínimo nacional.

O preço técnico actualiza-se anual e automaticamente pela aplicação do coeficiente de actualização das rendas condicionadas.

A renda é também actualizada anual e automaticamente em função da variação de rendimento mensal corrigido do agregado familiar.

O valor da renda pode no entanto ser reajustado a todo o tempo sempre que exista uma alteração daquele rendimento decorrente de morte, invalidez permanente e absoluta ou desemprego de um dos seus membros.

Tipo de Obras e sua definição:

Obras de Conservação e de Beneficiação – O actual Novo Regime de Arrendamento Urbano distingue três tipos de obras:

• Obras de conservação ordinária:
  • Reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências;
  • Obras impostas pela Administração Pública para repor as características do prédio apresentadas a quando da concessão da licença de utilização;
  • Todas as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato.
• Obras de conservação extraordinária:
  • As ocasionadas por defeito na construção do prédio;
  • As necessárias por caso fortuito ou de força maior;
  • Todas as que, não sendo imputadas a acções ou omissões ilícitas do senhorio, ultrapassem 2/3 do rendimento líquido do imóvel nesse ano.
• Obras de beneficiação:
  • Todas as que não sejam de conservação ordinária ou extraordinária.